MUELLER & PARTNER Themenblock: Renditepotential von Wohnraum steigern.
Doch meist endet die Ertragsplanung mit dem Kauf. Gastautor von Euro am Sonntag, Rackham F. Schröder, stellt ein Modell vor, mit dem sich das Renditepotenzial von Wohneigentum steigern lässt.
Wer jetzt eine Immobilie kauft, denkt vielfach daran, sein Vermögen und seine Altersvorsorge zu sichern. Die entscheidenden Kaufargumente für private Eigentümer sind — neben den historisch günstigen Zinsen — folglich der mögliche Inflationsschutz und die stabilen Mieterträge.
Potenzielle Wertsteigerungen spielen dagegen nur für wenige private Käufer eine Rolle. Denn ein Verkauf ist erst nach zehn Jahren steuerfrei — und nach dem Kauf gibt es kaum Möglichkeiten, den Wert eines Wohnhauses oder einer Wohnung kostengünstig zu überprüfen. Ist die Immobilie erst einmal Teil des privaten Portfolios, bleibt ihre weitere Wertentwicklung oft im Dunkeln: Viele Anleger wissen häufig nicht, ob sich ihr Investment erwartungsgemäß entwickelt hat und ob sie nicht über den Verkauf der Immobilie nachdenken sollten. Das ist verwunderlich, denn die Zahl der für die Wertentwicklung einer Immobilie maßgeblichen Faktoren ist überschaubar, und Angaben über die durchschnittliche Fluktuation, mögliche Neuvertragsmieten und die Mietsteigerungspotenziale nach einer Modernisierung sind vergleichsweise leicht zu ermitteln.
Zudem sind private Anleger in der Regel sehr an der Entwicklung ihres Vermögens und an einem aktiven Management der einzelnen Positionen interessiert. Sie treffen sich mindestens einmal im Jahr mit ihrem Anlageberater und entscheiden anhand der angestrebten Portfolioallokation, vorliegender Marktdaten und der Entwicklung der einzelnen Anlagen, welche Papiere sie weiter im Depot behalten und welche sie verkaufen wollen. Dabei vertrauen sie nicht allein auf die externe Beratungskompetenz, sondern bilden sich mit Blick auf Geschäftsberichte, Börsennotierungen oder Ratings auch ein eigenes Urteil.
Dem Eigentümer die
Ertragspotenziale aufzeigen
Das Problem ist somit eher auf der Immobilienseite zu suchen. Kauft ein privater Anleger eine Immobilie, gibt es oft niemanden, der die Informationen zu deren Ertragssituation aufbereitet. Makler beispielsweise könnten hier einsetzen und Käufern anbieten, die erforderlichen Informationen in einer Art Kontoauszug zu dokumentieren. Das Papier darf und soll kein ausführlicher Geschäftsbericht sein. Vielmehr muss der Eigentümer bei einem einmaligen Lesen erfassen können, wie sich beispielsweise ein neuer Mietvertrag auf den Wert seiner Immobilie ausgewirkt hat, ob es noch Ertragspotenziale gibt und wie diese realisiert werden können. Dabei können durchaus auch komplexere Themen wie das Mietsteigerungspotenzial nach einer Modernisierung oder der Erlös eines Verkaufs unter den aktuellen Marktbedingungen behandelt werden.
Letzteres ist vor allem für jene Käufer interessant, die eine vermietete Immobilie für ihre Altersvorsorge erworben haben. Denn im Alter stellt sich die Frage nach der Erbschaft, vor allem wenn es mehrere Erben gibt. Ein Wohnhaus kann nur sinnvoll geteilt werden, wenn es zuvor in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde oder wenn es als Ganzes einer Erbengemeinschaft vermacht wird.
Der erste Weg ist vergleichsweise aufwendig, der zweite voller Tücken. Denn am Ende steht oft eine Erbengemeinschaft, die keine Erfahrung mit der Bewirtschaftung von Immobilien hat und sich schon über einfachste Reparaturen nicht einigen kann. Dann drohen Streit sowie Wert- und Vermögensverluste — wie sie vom Erblasser nicht beabsichtigt waren. Daher ist es oftmals besser, eine vermietete Immobilie noch zu Lebzeiten zu veräußern.
Doch viele Eigentümer zögern zu lang, aus Angst, das Eigentum zu einem ungünstigen Zeitpunkt oder Preis zu verkaufen. Selbst unrentable Immobilien werden über Jahrzehnte gehalten, weil die Eigentümer den Marktwert der Häuser oft unterschätzen oder weil sie nicht wissen, wie sie die Mieteinnahmen erhöhen können. Mit einem regelmäßigen Kontoauszug von der Immobilie könnten somit auch Einkommenseinbußen vermieden werden. Zudem ist bei einer hinreichenden Verbreitung der Dokumente mit einer Belebung des Transaktionsgeschehens zu rechnen.
Im Ergebnis würden die Immobilienmärkte in Deutschland liquider und transparenter — mit ein Grund, warum sich auch die Interessenverbände der deutschen Immobilienwirtschaft für Kontoauszüge von Wohnimmobilien stark machen sollten.
zur Person:
Rackham F. Schröder, Geschäftsführer
bei der Engel & Völkers Gewerbe Berlin
Schröder ist seit 2006 Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial Berlin. Zuvor verantwortete er die deutschlandweite Betreuung der Büros aus dem Bereich Wohn- und Geschäftshäuser. Zusammen mit Christian Völkers hat er den Bereich Commercial aufgebaut und rund 2000 Wohn- und Geschäftshäuser mit einem Gesamtwert von drei Milliarden Euro verkauft.
Engel & Völkers Commercial ist ein international tätiges Beratungs- und Vermittlungsunternehmen für Gewerbeimmobilien mit mehr als 30 inhabergeführten Gewerbebüros.
